Как нас могут обмануть при покупке жилья?

Ошибка при покупке жилья может обернуться потерей денег или долгим разбирательством в суде. И если квартиру продает крупный или известный застройщик, это еще не значит, что от него не стоит ждать подвоха

1. Покупателю предлагают заключить не договор участия в долевом строительстве, который регистрируется в государственной кадастровой службе, а предварительный договор купли-продажи. По гражданскому законодательству предварительные договоры не подлежат оплате. Но застройщику нужно получить деньги с покупателя, для чего заключается договор купли-продажи векселя на сумму стоимости квартиры. Если договор купли-продажи векселя заключается не с самим застройщиком, а с третьей компанией, возникает ситуация, когда у покупателя нет никаких прав на приобретаемую квартиру - он полностью зависит от застройщика.

2. Застройщик продает квартиры от своего имени, но договор предлагает заключить с иными организациями. В лучшем случае покупателю разъяснят, что компания-продавец входит в холдинг застройщика, что может не соответствовать действительности.

3. Застройщик пытается заработать на дополнительных услугах, без оплаты которых не будет заключен основной договор. Это, например, страхование рисков, при котором стоимость страховки может составлять от 5 до 60% стоимости квартиры (для застройщика это способ ухода от налогов).

4. У компании заключен договор на реализацию недвижимости с организациями-посредниками. При этом сам застройщик реализует квартиры, ссылаясь на прекращение договорных отношений с посредниками. Итог - несколько претендентов на один объект недвижимости и отсутствие возможности вернуть средства, выплаченные застройщику или инвестиционной компании.

5. По условиям инвестиционного контракта местные органы власти выделяют под строительство земельный участок, а застройщик обязуется предоставить администрации часть площадей. Однако застройщики часто продают принадлежащие администрации площади. Согласно букве закона, их покупатели являются дольщиками, не приобретшими права на квартиру, машиноместо или офис. Однако на практике подобные споры часто решаются в пользу покупателей.

6. Если дольщик становится членом жилищно-строительного кооператива, он будет нести дополнительные расходы кооператива. Контролировать их увеличение в ЖСК, по сути, невозможно.

7. Реализуя квартиры на стадии строительства, застройщик обычно не имеет проектной документации (либо она является недоработанной и несогласованной). Указанная в договоре с дольщиком площадь квартиры может оказаться больше фактической. Пункт о том, что при уменьшении площади по результатам обмеров БТИ плата за лишние метры подлежит возврату, не всегда попадает в договор. Иногда метраж купленной новостройки по факту может оказаться меньше, чем в плане БТИ.

8. В договоре сроки окончания строительства указаны приблизительно либо не указаны вовсе. Исполнение условий договора переносится на оформление права собственности на квартиру, но саму дату окончания строительства никто не гарантирует.

Есть много способов не довести до сведения дольщика (или довести в искаженном виде) важную информацию. Поэтому не торопитесь отдавать деньги за желанную квартиру. Вернуть их будет сложно, а в некоторых случаях и невозможно.

Адвокат Олег Сухов,
ведущий юрист компании
«Первый Столичный Юридический Центр»

***