Земля: вечный товар на меняющемся рынке

На земельном рынке перемены: кое-где цены на участки под жилищное строительство снизились, а выбор вырос. Частные инвесторы получают пространство для маневра? Да. Однако скорых доходов никто не обещает

В последние годы цены на подмосковную землю вздувались так же активно, как на московские квадратные метры. Загородный рынок рос одновременно с доходами населения: спрос на дома безостановочно увеличивался, и девелоперы раскупали все удобные земли на будущее, про запас. В итоге спекулятивный рост цен поднял рынок на неадекватную высоту - с которой теперь приходится падать. Больше всего пострадали подмосковные «лендлорды»: большие земельные наделы заметно потеряли в цене и все-таки до сих пор остаются невостребованным товаром. Со значительно меньшими потерями пережил кризисный год мелкий розничный рынок. «Рынок земли в разных сегментах потерял в цене 35%, - рассказывает генеральный директор, управляющий партнер Urban Realty Светлана Кондачкова. - Менее всего пострадал эконом-класс. В два предкризисных года покупательский спрос постоянно смещался в сторону дешевых сегментов, однако «насытить» рынок такими предложениями не удалось, и дефицит участков эконом-класса не позволил серьезно снизить их стоимость в период кризиса. В среднем, они подешевели на 22% и сегодня пользуются максимальным спросом относительно других сегментов».

Самым популярным товаром на земельном рынке остаются небольшие участки площадью 10-20 соток, подходящие для строительства индивидуального дома. К этой осени они начали понемногу набирать в цене. «Сегодня на загородном рынке мы наблюдаем разнонаправленные тенденции: незначительный рост цен на розничные земли и падение стоимости крупных земельных участков. Чем участок больше, тем заметнее потеря цены. Среди больших участков самые востребованные - 10-15 гектаров. На них цены зафиксировались. На все, что площадью больше, предлагаются скидки», - рассказывает управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир Яхонтов.

Рынок в равновесии?

В целом эксперты считают, что ситуация на розничном рынке уже стабилизировалась. «С марта этого года продавцы переставали снижать цены, а к началу сезона во многих поселках даже возобновился рост. Конечно, и сейчас есть отдельные проекты, которые плохо продаются и где цены падают. Но для участков, расположенных на расстоянии 30-100 км от МКАД, это скорее исключение. Мы думаем, такие участки больше дешеветь не будут: сейчас на них довольно активный спрос. До конца года многие могут еще подорожать на 5-15%», - говорит директор по продажам компании «Красивая Земля» Артур Хахоков.

По мнению директора управления стратегического и инвестиционного консалтинга компании Panorama Estate Ольга Косенковой, теоретические предпосылки для дальнейшего снижения стоимости земли все еще имеются. Но скорее всего по этому сценарию события развиваться не будут, поскольку этой осенью покупатели начали возвращаться на рынок. «Помимо объективных макроэкономических есть еще и субъективный фактор - ценовой уровень, на котором покупатели готовы совершать сделки, - объясняет Ольга Косенкова - Это цена, когда покупка становится психологически приемлемой. Люди не стали дожидаться дальнейшего падения цен и пошли покупать. Можно сказать, что рынок нашел ценовое равновесие, пусть временное. Если не будет новых экономических потрясений, спрос продолжит расти. Но при первых же признаках новой волны кризиса, он исчезнет».

Вперед, эконом-класс!

Итак, основной спрос замечен в дешевых сегментах рынка. Пришло время именно таких покупателей. Так называемый эконом-класс на рынке загородной недвижимости стал активно завоевывать позиции на волне кризиса - и по объемам предложения, и по качественным характеристикам. До 2008 года выбор в этом сегменте был весьма скуден: поселки эконом-класса как правило строились на самых непрестижных и непопулярных направлениях, где придирчивого покупателя не радовал либо воздух (ибо роза ветров неблагоприятная), либо дорога, либо то и другое вместе. Перегруженные трассы и дальние расстояния, общая атмосфера захолустья и отсутствие инфраструктуры были малоприятным «довеском» к более-менее привлекательной цене. «Сейчас в этом классе предлагаются участки с отличным потенциалом. Раньше они были недоступны среднему покупателю, поскольку все лучшие земли шли под застройку бизнес- и элитного жилья. К примеру, недавно выведенный на рынок проект «Новые дачи» - это строительство поселков эконом-класса на земле с рекреационным потенциалом, соответствующим бизнес-классу. Под строительство выбираются живописные места с водоемами, с лесом - все это раньше вбирал в себя сегмент премиум», - рассказывает Ольга Косенкова.

Одно из главных последствий кризиса на загородном рынке - существенное увеличение доли самых доступных участков - участков без подряда. Еще полтора года назад за поиски такого объекта в Подмосковье брались только несгибаемые оптимисты и любители трудностей. Предложений было мало, а то, что находилось, находилось не в самых привлекательных местах. Кризис изменил расклад. «Увеличился спрос на участки без подряда, но увеличилось и предложение. И предложение все-таки выросло больше. Многие непрофильные предприятия, которые владели большими наделами - банки, компании без девелоперских подразделений - начали распродавать свои владения. А поскольку оптовый рынок земли как встал, так и стоит с начала кризиса, владельцам приходится дробить территории и выставлять их в розничную продажу», - объясняет руководитель аналитического департамента компании «ИНКОМ-недвижи- мость» Дмитрий Таганов..

Смотрите, кто пришел!

Кое-кто из крупных подмосковных «лендлордов», столкнувшись с низкой ликвидностью оптовых лотов, тоже вышел на рынок розницы. Как и ряд оказавшихся в трудном финансовом положении девелоперов. Строительство поселков стали замораживать из-за нехватки средств, многие застройщики предпочли оперативно сменить концепцию: отложить в дальний ящик все грандиозные планы, раздробить участки на мелкие и продавать их без подрада. «Больше половины крупных земельных участков, отведенных под коттеджную застройку, подверглись кризисной реконцепции. Собственники проектов отказались от амбициозных планов и упростили задачу до продажи земельных участков с пакетом коммуникаций. Сегодня наиболее ликвидный формат - это огороженная территория с КПП, дорогой, подведенной к периметру участка, и внутрипоселковыми дорожками», - рассказывает Светлана Кондачкова.

По данным «Инком-недвижимости», сегодня участки без подряда составляют треть всего предложения на рынке земли. И более 40% всех звонков от потенциальных покупателей - это запросы на участки без подряда. Правда, количество реальных сделок пока не слишком велико - не более Ц всех продаж. Такую разницу между потенциальным спросом и фактическим Дмитрий Таганов объясняет психологическими причинами: «Дешевое всегда привлекает. Стоит покупателю увидеть, что мы продаем дешевый участок - он тут же звонит. Однако, поразмыслив, понимает, что покупка участка - еще не окончательное решение его жилищного вопроса. Все равно придется строить дом, а это большие затраты. И люди часто отказываются от покупки. Покупают участки без подряда в основном те, у кого есть своя строительная бригада или другие ресурсы, позволяющие строить дешево».

Особенно высоким спросом пользуются участки с коммуникациями в коттеджных поселках неподалеку от МКАД. Средняя стоимость предлагаемых участков в радиусе 40-60 км, по словам Светланы Кондачковой, составляет ХХХ тыс. руб за сотку, а средний бюджет покупки - от ХХХ и до ХХХ рублей. «За эти деньги купить квартиру в Москве и Московской области невозможно, поэтому мелкие инвесторы переключились на такие участки», - полагает наш эксперт.

Однако не все такие покупки будут выгодными. «У этих объектов есть рад недостатков. Во-первых, отсутствие единой концепции застройки - в этом смысле произошел «возврат в 90-е». Во-вторых, освоение участков может затянуться на долгие годы, поскольку не решен вопрос с коммуникациями. И решение этой проблемы ляжет на плечи покупателей», - предупреждает Светлана Кондачкова. В Московской области уже есть примеры, коп да жители не один месяц (а то и год) пытаются подвести газ и другие коммуникации к своему поселку.

Так что, покупая участок без подряда, нужно трезво оценивать свои силы и возможности. И быть готовым к тому, что обустройство поселка может затянцутся очень надолго, а результат окажется весьма неоднородным.

Ликвидность участков без подряда достаточно высока - суммарный результат предыдущего дефицита и относительно текущей низкой цены. Но дальнейшие перспективы пока туманны. Поэтому, нацеливаясь на рынок с инвестиционными целями, придется учитывать много составляющих.

На инвестиционном прицеле

Еще год назад эксперты советовали присматривать землю на дальних рубежах Московской области. Объясняли это тем, что ближнее Подмосковье уже полностью застроено, и потому девелоперы неизбежно будут двигаться к границам Московской и в соседние области, подогревая цены на землю. И тогда настанет «золотой час» тех, кто успел обзавестись далекими участками...

Но кризис скорректировал это движение. Сегодня большая часть экспертов скептически оценивает перспективы дальнего Подмосковья. «Ситуация изменилась. Многие скупленные вблизи Москвы земли выставлены на продажу, объем предложения в местах, привлекательных для коттеджного строительства, существенно вырос. Немалая часть земли была скуплена впрок, она не застраивалась. Когда кризис закончится и загородное строительство оживет, эти земли пойдут в дело. А на них еще строить и строить. Так что основной потенциал роста все- таки у ближних земель. Покупка участков на отдаленных территориях - это долгосрочная перспектива», - рассуждает Дмитрий Таганов. По его оценкам, даже на престижных направлениях вроде Новорижского, Минского, Киевского, до окраин Московской области девелоперы доберутся не раньше, чем через пять лет. На остальных направлениях это случится и того позже - вряд ли раньше, чем через десятилетие.

«Чем дальше от Москвы, тем больше свободной земли. Особых проблем найти участок с нужными характеристиками не было и нет. Волна покупки дальних наделов была вызвана тем, что в ближайшем Подмосковье вести девелоперские проекты в сегменте эконом-класса было невыгодно, нецелесообразно. Но и сегодня в этом смысле ничего не изменилось: с точки зрения инвестиций такая покупка невыгодна», - считает Владимир Яхонтов.

Однако многих покупателей отдаленность перспективы не смущает. По данным компании «Красивая земля» основной спрос на участки без подряда постепенно перемещается в дальнее Подмосковье. Директор по продажам компании «Красивая Земля» Артур Хахоков считает, что выросший интерес к дальним дачам - результат умелой маркетинговой политики. Кроме того, в этой зоне сохраняются привлекательные цены. «В отдельных поселках цены даже продолжали снижаться».

Правда, с точки зрения генерального директора инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group Евгения Родионова, многие из дальних земель были переоценены еще накануне кризиса. «Земли использовались как инструмент спекуляций, а не для реализации девелоперских проектов. Поэтому многие землевладельцы поспешили перевести большой земельный актив в категорию жилищного строительства, не оценивая реальный покупательный спрос, который и до кризиса не был большим. Яркий пример - Симферопольское шоссе. Сегодня там на удалении 80-100 км находится более 5 тысяч гектаров таких земель. Предполагалось, что там будет построено 27 тыс. домов. Но даже в тучные годы на одном направлении продавалось не более 1000 участков. А здесь 27 тысяч землевладений, не обеспеченных коммуникациями», - говорит Евгений Родионов.

Поэтому сегодня о дальних землях имеет смысл подумать исключительно «для личного пользования» - если вы решили обзавестись загородным домом за умеренные деньги. И если вас не пугают расстояния.

Две стратегии

Сегодня для инвестора покупка «чистой» земли - в целом довольно бессмысленное действие. Поэтому эксперты советуют два вида стратегии - в зависимости от бюджета.

Один - покупка объектов в уже достраивающихся качественных поселках вблизи Москвы, обеспеченных инфраструктурой и гарантиями завершения. «Новых проектов на рынке нет, и в ближайшие месяцы они, скорее всего, не появятся. Мы распродаем объекты в достраивающихся поселках. Когда они закончатся, аналогичное предложение появится на рынке нескоро. А спрос на качественные загородные дома есть и будет. Когда кризис закончится и покупатели вернутся на рынок - возникнет дефицит предложения. Качественные дома в уже готовых поселках будут востребованным товаром», - считает Дмитрий Таганов.

Ольга Косенкова советует искать проекты в нише именно эконом-класса. «Я считаю, что эконом-класс будет основной движущей силой загородного рынка. Дешевые и качественные дома всегда были и будут востребованы, здесь сформировался дефицит предложения. Рынок будет восстанавливаться засчет этого сегмента, его аудитория шире, здесь больше шансов найти покупателей. Рынок дорогого жилья затоварен. Начатые до кризиса проекты бизнес- и элит-класса будут достраиваться и продаваться, но новые вряд ли появятся в ближайшие пять лет», - говорит Ольга Косенкова.

Другая стратегия - ловить на рынке выгодные участки в ближнем Подмосковье, выставленные на продажу бывшими владельцами. Предложение выросло и можно найти довольно аппетитные варианты по приемлемым ценам. Если застройка ближайшего Подмосковья возобновится в прежнем масштабе, то почти каждый свободный клочок земли, пригодной для строительства, будет опять на вес золота. Но не стоит обольщаться - далеко не всякий участок спустя несколько лет удастся продать втридорога.

Попутное направление

Основные параметры, определяющие цену земли, не изменились. По-прежнему главное – расположение поселка. Рейтинг направлений остается неизменным уже давно: популярны Новорижское и Минское направление, в аутсайдерах южные и юго-восточные шоссе. Хотя Артур Хахоков считает, что у недорогих направлений есть свои преимущества: «Большой инвестиционный потенциал у Ярославского и южных направлений - Симферопольского, Киевского, Новорязанского. Они долгое время были недооценены, в 2005-2007 годах на их долю приходилось менее 20% предложений. Девелоперов интересовали районы, где уже были построены поселки и создана инфраструктура, а у администраций имелся опыт согласования новых проектов. В первую очередь осваивались западное и отчасти северное направления. В результате загородный рынок на там оказался перегретым, чего не скажешь о юге Московской области».

Важный козырь для инвестора - это природа и ландшафт, в которые он собирается «закапывать деньги». Самыми востребованными и популярными остаются места у больших рек и озер. Кстати, исходя из этого, имеет смысл подумать о ближайших областях. «Очень популярны места на Волге. Или, если смотреть чуть дальше, возле Плещеева озера», - говорит Дмитрий Таганов.

Относительно инвестиционной привлекательности нестоличных земельных рынков мнения экспертов расходятся. «Регионы всегда отставали от Московской области в строительстве коттеджных поселков. Там не так много предложения. Возможно, этот рынок будет привлекательным», - считает Владимир Яхонтов. Светлана Кондачкова также не считает региональные рынки особо привлекательными. Исключение - курортные зоны или области, граничащие с Московской.

С другой стороны, директор по развитию группы компаний «Партнеры Земли» Юрий Сорокин считает, что региональные рынки из кризиса начнут выходить быстрее подмосковного. «В регионах не было такого ажиотажного роста цен на загородную недвижимость, как в Подмосковье. Можно ожидать, что оживление рынков земли в провинции начнется быстрее. Особенно привлекательны для инвестиций южные области к югу от Московской - Воронежская, Липецкая, Брянская, Курская и Орловская. Они расположены относительно недалеко от столицы и благоприятны с точки зрения экологии и климата», - отмечает Юрий Сорокин.

В любом случае - и в этом солидарны все эксперты - землю сегодня имеет смысл рассматривать в основном как долгосрочную инвестицию. «Рынок земли еще долго будет приходить в себя. Макроэкономические риски все еще остаются: не исключено, что экономику могут потрясти новые штормы, и цены опять пойдут вниз. А вкладываться на рынке, который далек от стабилизации, рискованно», - резюмирует Ольга Косенкова. Сегодня земля - скорее средство сохранить деньги, чем приумножить. Что-то вроде вечного банковского депозита - с тем отличием, что землю, как говорил Марк Твен, «больше не производят».

Анна Шехова